一、本轮房地产调控力度空前

 

2015年以来，以深圳为发端，全国主要一线城市房价大幅飙升，居民购房贷款激增。2016上半年，楼市进一步陷入疯狂，房价增幅迭创新高，并由一线向二三线城市扩散。2016年，居民新增购房杠杆率飙升至50%，与美国的2007年相当。

当前，全球经济复苏缓慢，中国经济呈“L”型下探走势、实体经济增长乏力、汇率面临巨大压力。在此复杂严峻的经济形势下，楼市风险迅速积聚，已成为眼下中国最大的金融风险，并有可能成为未来影响国际金融的潜在危险。

于是，国庆节前后的短短几天内，在中央统一部署下，19个城市连发限购限贷新政,密集出台楼市调控政策。随即，非理性的楼市快车戛然而止，成交量急剧下降，部分上涨过快的城市已出现量价齐跌。

我们认为，本轮调控的力度和范围都是空前的，显示了中央稳住一线房价、防止向更多二线城市蔓延、推动三四线城市去库存的决心，预计将对房地产市场造成1-2年的影响。同时，按照近年房地产自身的发展规律，每3年左右形成一个小周期（上一个小周期开始于2015年3月），政府之手与运行周期叠加，同时由于下一步货币政策紧缩的可能性较大，汇率连跌对楼市形成利空，中国楼市政策的拐点已在第四季度正式开启，而市场的拐点将在2017年出现。预计四季度一二线城市商品房销量增速将呈断崖式下滑，三四线城市由于暂未受到限购影响而短期平稳，2017年商品房销量增速将全面转负；一二线增速过快的城市将出现量价齐跌。

 

  二、本轮调控对保险承保业务的影响

 

新一轮房地产调控增大了中期经济下行的压力, 短期内将主要从以下几个方面对保险企业的承保业务造成影响：

1、调控对整体经济的影响立竿见影，进而影响保险业发展。在实体经济疲软、相关扶持政策尚不明朗的情况下，资本即使逃离了楼市，短期内也很难进入实体经济领域。据多家机构预测，2017年中国GDP增速可能在6.3%以下，保险业增速也将低于2016年增速。

2、房地产降温将直接导致相关工程、货运、保证、责任等非车险保费和利润的减少。商车改革使车险保费增长减缓，非车险对总保费收入和利润的贡献愈发凸显。在当前的中国经济总量中，房地产及相关行业仍然占据相当重要的位置。

3、调控加大了人民币贬值压力，间接影响了承保业务。目前，在岸和离岸人民币兑美元已双双失守被视为“铁底”的6.70，跌至6年来最低点。随着美联储加息预期走强，年底或开启第四波贬值。贬值预期严重削弱了国内资本的开发意愿，也使游资加速抽离，很可能影响“一带一路”国家战略的推进和新“国十条”扶持的部分保险领域。

 

  三、本轮调控对保险投资业务的影响

 

据中保信及保险企业年报显示，截至今年6月末，约有19家险企控股近205家非保险子公司，而超过93家子公司涉及房地产业务，投资地产已成为险企最爱。但随着本轮调控落地、近期监管层对激进式投资方式加强管控和“万能险”产品的收紧，险资对于房地产的投资将大幅降低。

近年来，保险资金在A股市场的持股比例不断攀升，多家险资举牌金地集团、佳兆业、万科A、中国金洋、远洋地产等房企股票。此外，险资还与专业房地产公司组成联合体，频频出击一线城市及核心城市。据统计，截至2016年8月1日，保险机构持有的A股股票为602只，房地产板块成为首选之一。仅9月1日—9日，就有45家上市公司获得险资的上门调研。其中房地产业由于快速复苏、迅猛发展，带动了钢铁、化工、建筑、卫浴等相关产业的发展，成为调研重点。截至今年6月末，4家上市险企的投资性房地产金额合计达到440.7亿元。其中，中国平安投资性房地产以334.29亿元位居A股之首。

伴随着房价上涨，险资投资性房产收益飙升。虽然在险资进入房地产业的过程中，举牌、股权投资、购置物业和关联交易在政策上不存在壁垒，但一旦房地产业出现拐点，险企的资产质量或因此大幅恶化。

2017年，预计整个宏观政策维持偏于中性，贷款利率处于低位，甚至存在进一步降息降准的空间。在此环境下，高收益固收类资产缺乏，而保险负债端的资金成本尚未开始显著下降，资产配置压力巨大，“资产荒”现象将更加严重，因此险资对于房地产的投资仍将延续。长期来看，险资继续提升权益类和商业地产配置是大趋势；但短期内，受房地产调控、“万能险”管控和“偿二代”要求等因素影响，险资举牌房企行为或将难以持续。